Tín dụng đúng đối tượng – giải pháp cân bằng thị trường nhà ở

Theo số liệu từ CBRE, trong quý III năm 2025, giá chào bán căn hộ tại Hà Nội tiếp tục tăng mạnh ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Mức giá trung bình hiện đã vượt mốc 90 triệu đồng/m², tăng 16% so với quý trước và hơn 40% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, nhiều dự án mới có giá trên 120 triệu đồng/m², cho thấy đà tăng vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Trước diễn biến này, giới chuyên gia cho rằng cần có chính sách tín dụng linh hoạt nhằm kiểm soát rủi ro đầu cơ, đồng thời bảo đảm dòng vốn hợp lý cho người mua ở thực. PGS.TS Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế, cho rằng điều quan trọng nhất là phải xác định đúng đối tượng và phân khúc cần siết tín dụng. Theo ông, các giao dịch mang tính đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn nên bị hạn chế cho vay, trong khi nhóm người mua nhà để ở cần được hỗ trợ. Ông cũng nhấn mạnh việc sử dụng công cụ điều tiết mềm như giảm tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản đối với người mua căn nhà thứ hai, thứ ba, thay vì áp dụng các biện pháp cấm đoán cứng nhắc, bởi điều này có thể gây tác động tiêu cực tới toàn thị trường.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội, nhận định việc kiểm soát tín dụng trong bối cảnh hiện nay là biện pháp hợp lý khi thị trường có dấu hiệu tăng trưởng nóng. Bà cho biết nhiều quốc gia cũng từng áp dụng các chính sách tương tự nhằm hạ nhiệt giá nhà và ngăn ngừa rủi ro đầu cơ. Theo bà, chính sách này hoàn toàn khả thi nếu được triển khai linh hoạt và gắn với thực tế của từng giai đoạn.

Trên thực tế, hoạt động đầu cơ và sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức vẫn là nguyên nhân chính khiến giá nhà leo thang. Do đó, đề xuất siết hạn mức vay — chỉ cho vay tối đa 50% giá trị căn nhà thứ hai và 30% với căn nhà thứ ba trở lên — được xem là “đòn hãm” cần thiết để kiểm soát rủi ro. Tuy nhiên, các chuyên gia nhấn mạnh rằng biện pháp này cần đi kèm với chính sách thuế, phát triển nguồn cung nhà ở và minh bạch thông tin giao dịch, tránh gây ảnh hưởng tiêu cực tới hoạt động đầu tư chính đáng.

Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, việc giảm tỷ lệ cho vay đối với người mua nhiều nhà là hướng đi đúng. Những khoản vay này thường không phục vụ nhu cầu ở thật mà nhằm mục đích đầu cơ, khiến giá bất động sản bị đẩy cao và dòng vốn bị lệch khỏi các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh tạo ra giá trị gia tăng. Siết tín dụng ở nhóm này sẽ giúp phân bổ nguồn lực hợp lý hơn cho nền kinh tế.

Trong khi đó, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam, cho rằng cần phân biệt rõ giữa nhóm đầu cơ và nhóm đầu tư. Nếu áp dụng siết tín dụng đồng loạt cho cả hai, có thể khiến hoạt động đầu tư hợp pháp bị ảnh hưởng, thanh khoản sụt giảm và thị trường trầm lắng. Do đó, chính sách cần có lộ trình, phân nhóm cụ thể và công cụ điều tiết linh hoạt để vừa hạn chế đầu cơ, vừa đảm bảo dòng vốn tiếp tục hỗ trợ cho người mua nhà thực và các nhà đầu tư chính thống.

Dù vẫn còn nhiều ý kiến khác nhau, hầu hết các chuyên gia đều thống nhất rằng việc kiểm soát tín dụng là bước đi cần thiết để hướng tới một thị trường bất động sản ổn định, minh bạch và phát triển bền vững hơn trong thời gian tới.