"Giá đất theo thị trường dễ bị thao túng, thổi giá" – phát biểu của Tổng Bí thư Tô Lâm trong cuộc tiếp xúc cử tri tại Hà Nội vừa qua đã gây tiếng vang mạnh mẽ.
Trước đó, Tổng Bí thư cũng đã có cuộc làm việc với các cơ quan liên quan về định hướng sửa đổi Luật Đất đai. Theo Tổng Bí thư, Nhà nước phải bảo đảm với quyền sử dụng đất công bằng, hiệu quả cho mọi người dân, phải đảm bảo sử dụng đất có hiệu quả, phân bố, phân bổ giá trị đất đai công bằng, hiệu quả, tránh lãng phí; phải phát huy tối đa hiệu quả nguồn lực của đất đai để phát triển đất nước.
Phát biểu của Tổng Bí thư không chỉ là một nhận định thực tiễn, mà Tổng Bí thư còn chỉ ra một nguyên lý cốt lõi trong quản lý đất đai ở Việt Nam. Câu nói ngắn gọn ấy đã khơi mở một vấn đề lý luận và thực tiễn rất lớn: trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, việc buộc giá đất "chạy theo thị trường" một cách cơ học là không đúng nguyên lý và còn tiềm ẩn nhiều hệ lụy nguy hiểm.
Để thấy rõ điều này, cần phân tích sâu cả từ góc độ sở hữu, kinh tế và chính sách công.
Đất đai – sở hữu toàn dân và đặc thù Việt Nam
Khác với nhiều quốc gia công nhận sở hữu tư nhân về đất, Hiến pháp Việt Nam khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Điều này tạo nên một sự khác biệt căn bản trong cách hình thành giá đất.
Trong nền kinh tế thị trường điển hình, giá đất hình thành từ cạnh tranh giữa vô số chủ sở hữu khác nhau. Cung đa dạng, cầu đa dạng, nên giá được xác lập trên nền tảng cạnh tranh thực chất. Nhưng ở Việt Nam, Nhà nước chính là chủ thể cung duy nhất ở thị trường sơ cấp. Mọi nhu cầu tiếp cận đất đều phải thông qua các quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng của Nhà nước. Nói cách khác, thị trường đất đai Việt Nam là thị trường đặc thù, nơi Nhà nước vừa là chủ thể cung, vừa là cơ quan điều tiết.
Trong bối cảnh ấy, nếu Nhà nước lại "khoán trắng" cho địa phương xác định giá đất theo thị trường, thì thực chất là phó mặc cho những biến động do đầu cơ, môi giới và nhóm lợi ích dễ dàng thao túng. Khi đó, giá đất không còn phản ánh giá trị thực tế sử dụng, mà bị bóp méo bởi kỳ vọng đầu cơ. Đó chính là nguyên nhân của những nghịch lý: nhiều vùng đất bỏ hoang vẫn có giá cao ngất ngưởng, doanh nghiệp sản xuất khó tiếp cận đất, còn giới đầu cơ thì giàu lên nhờ chênh lệch giá.
Rủi ro khi áp đặt nguyên tắc "giá theo thị trường"
Khi một loại tài sản công thuộc sở hữu toàn dân lại bị áp đặt cơ chế định giá "theo thị trường", hàng loạt rủi ro nghiêm trọng lập tức có thể nảy sinh.
Thứ nhất, giá đất bị thổi phồng phi lý. Chỉ một thông tin chưa được kiểm chứng về quy hoạch hay hạ tầng cũng có thể tạo ra "cơn sốt đất". Giới "cò đất" và đầu cơ dễ dàng dựng giá ảo, đẩy giá tăng gấp nhiều lần giá trị thực, khiến khái niệm "giá thị trường" trở thành trò chơi của những kẻ thao túng.
Thứ hai, tác động xã hội tiêu cực. Giá đất tăng phi lý kéo theo giá nhà, giá thuê mặt bằng, chi phí sinh hoạt, chi phí sản xuất – tất cả đều đổ lên vai người dân và doanh nghiệp. Người thu nhập trung bình ngày càng xa vời với giấc mơ an cư; doanh nghiệp bị mất lợi thế cạnh tranh do chi phí đất đai quá cao; thị trường nhà ở xã hội bị bóp nghẹt.
Thứ ba, méo mó trong phân bổ nguồn lực. Khi giá đất ảo trở thành kênh làm giàu nhanh, dòng vốn xã hội bị hút vào đầu cơ bất động sản thay vì sản xuất, công nghệ, đổi mới sáng tạo. Nhiều người bỏ sản xuất để lao vào "lướt sóng" đất, tạo ra một nền kinh tế ngắn hạn, thiếu bền vững, tiềm ẩn nguy cơ rủi ro.
Thứ tư, nguy cơ bất ổn vĩ mô. Bong bóng đất đai kéo theo rủi ro cho hệ thống ngân hàng, vì phần lớn tài sản thế chấp là bất động sản. Đồng thời, khoảng cách giàu nghèo gia tăng khi một thiểu số giàu nhanh nhờ đầu cơ đất, còn đa số bị gạt ra ngoài khả năng tiếp cận đất đai để an cư, lập nghiệp.
Chính vì thế, cảnh báo của Tổng Bí thư không chỉ đúng với thực tiễn, mà còn mang giá trị định hướng chính sách vô cùng quan trọng.
Vai trò tất yếu của Nhà nước trong định giá đất
Trong chế độ sở hữu toàn dân, Nhà nước không thể thoái thác trách nhiệm định giá. Trái lại, Nhà nước có nghĩa vụ xác lập khung giá đất chuẩn, bởi đó là cách duy nhất bảo vệ lợi ích của toàn dân và tránh thất thoát tài sản công.
Nếu để thị trường "tự điều chỉnh", thì thực chất là trao quyền định đoạt giá trị tài sản công vào tay một nhóm đầu cơ. Điều này không những sai về nguyên lý quản lý tài sản công, mà còn nguy hiểm về hệ quả xã hội.
Việc Nhà nước định giá đất không đồng nghĩa với phủ nhận vai trò của thị trường. Ngược lại, nó là sự thiết kế một thị trường có kiểm soát, trong đó giá đất Nhà nước ban hành đóng vai trò "mỏ neo chuẩn mực", còn các giao dịch dân sự có thể dao động trong biên độ hợp lý. Đây là mô hình cân bằng giữa tính linh hoạt của thị trường và sự ổn định cần thiết của quản lý Nhà nước.
Đặc biệt, giá đất Nhà nước ban hành còn là công cụ chính sách chiến lược giúp: Bảo đảm người dân tiếp cận đất đai để an cư, lập nghiệp; tạo môi trường chi phí ổn định cho doanh nghiệp, nâng cao năng lực cạnh tranh; hướng dòng vốn xã hội vào sản xuất thay vì đầu cơ; tăng thu ngân sách công khai, minh bạch, không để thất thoát tài sản công.
Như vậy, quan điểm của Tổng Bí thư có cơ sở lý luận vững chắc: Nhà nước định giá đất không phải là can thiệp hành chính tùy tiện, mà là yêu cầu tất yếu của một chế độ sở hữu đặc thù – sở hữu toàn dân về đất đai.
Cơ chế phù hợp để xác định giá đất ở Việt Nam
Để thực thi quan điểm này, cần xây dựng một cơ chế định giá khoa học, khả thi và minh bạch.
Thứ nhất, xác lập khung giá đất chuẩn quốc gia. Một Hội đồng định giá đất quốc gia độc lập cần ban hành khung giá đất dựa trên dữ liệu lớn, tham vấn chuyên gia, và giám sát chặt chẽ. Không thể để từng địa phương tự định giá, dễ rơi vào "vùng tối" của lợi ích nhóm.
Thứ hai, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất. Đây sẽ là "hệ thần kinh trung ương" của quản lý đất, ghi nhận mọi giao dịch, thông tin thuế, tín dụng theo thời gian thực, qua đó phản ánh đúng cung cầu khách quan và loại bỏ các giao dịch ảo.
Thứ ba, áp dụng thuế chống đầu cơ. Đánh thuế lũy tiến với đất bỏ hoang hoặc bị mua bán trong thời gian ngắn nhằm triệt tiêu động cơ đầu cơ, để đất đai trở về đúng chức năng sản xuất, sinh hoạt.
Thứ tư, thực hiện cơ chế thu hồi chênh lệch địa tô. Khi Nhà nước đầu tư hạ tầng làm tăng giá trị đất, phần giá trị tăng thêm phải được Nhà nước thu về thông qua thuế, phí hoặc đấu giá. Đây là nguyên tắc công bằng: giá trị ấy thuộc về toàn dân, không thể để một nhóm cá nhân hưởng trọn.
Thứ năm, bảo đảm công khai và giám sát. Quá trình định giá đất phải minh bạch, có sự giám sát của Quốc hội, Mặt trận Tổ quốc, báo chí và người dân. Chỉ có minh bạch mới ngăn được lợi ích nhóm và củng cố niềm tin xã hội.
Thứ sáu, cho phép biên độ dao động hợp lý. Giá giao dịch dân sự có thể chênh so với giá Nhà nước trong một khoảng nhất định, nhưng không thể vượt trần, nhằm giữ được sự linh hoạt mà vẫn ổn định.
Những cơ chế này nếu được thiết kế và vận hành nghiêm túc sẽ tạo nên một thị trường đất đai công bằng, minh bạch, và bền vững – đúng như định hướng mà Tổng Bí thư đã khẳng định.
Định hướng chiến lược để sửa đổi căn cơ chính sách đất đai
Tổng Bí thư Tô Lâm đưa ra một định hướng chiến lược để sửa đổi căn cơ chính sách đất đai. Trong chế độ sở hữu toàn dân, không có "giá thị trường" nào đúng đắn nếu Nhà nước không đứng ra định giá. Chỉ có giá chuẩn do Nhà nước xác lập mới bảo đảm lợi ích công, ngăn chặn đầu cơ, và đưa thị trường đất đai trở lại quỹ đạo phát triển bền vững.
Đây là lời nhắc nhở để chúng ta chấm dứt tình trạng buông lỏng, thổi giá, đầu cơ đất đai, đồng thời là hiệu triệu để thiết kế lại cơ chế định giá đất theo hướng công bằng và minh bạch. Nhà nước phải là kiến trúc sư của thị trường đất đai, định giá không phải để can thiệp hành chính, mà để kiến tạo nền tảng cho phát triển.
Thông điệp ấy rất rõ ràng: xác lập giá đất trong sở hữu toàn dân là trách nhiệm lịch sử của Nhà nước, và cũng là chìa khóa để thị trường bất động sản Việt Nam thoát khỏi vòng xoáy đầu cơ, bước vào quỹ đạo ổn định, công bằng, tạo tiền đề cho sự phát triển bền vững.
TS. Nguyễn Sĩ Dũng
(Theo: baochinhphu.vn)
(ANTV) - Mưa lớn diện rộng kéo dài từ đêm 29 đến sáng 30/6 đã khiến nhiều tuyến phố tại đô thị trung tâm Quảng Ninh và thành phố Hải Phòng bị ngập úng cục bộ
(ANTV) - Một vụ hỏa hoạn nghiêm trọng xảy ra vào khoảng 5h sáng ngày 30/6, tại khu vực neo đậu tàu ở thôn Tân An (xã Quỳnh Phú, tỉnh Nghệ An), cách cửa biển Lạch Quèn khoảng 5km làm cháy 3 tàu cá
(ANTV) - Tại Nghệ An, với quan điểm pháp luật nghiêm trị hành vi vi phạm, nhưng không bỏ rơi những người vô tội phía sau, lực lượng Công an không chỉ đấu tranh quyết liệt với tội phạm mà còn dang rộng vòng tay với thân nhân của những người lầm lỡ.
(ANTV) - Sáng 30/6, tại Hà Nội, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm dự và phát biểu chỉ đạo Hội nghị toàn quốc nghiên cứu, học tập, quán triệt và triển khai thực hiện Nghị quyết số 10-NQ/TW ngày 8/6/2026 của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. ANTV Online trân trọng giới thiệu toàn văn phát biểu của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm tại Hội nghị.
Trưa ngày 29/6 (theo giờ địa phương), chuyên cơ chở Đoàn Việt Nam tham gia cứu hộ, khắc phục hậu quả động đất tại Venezuela gồm 124 cán bộ, chiến sĩ thuộc Bộ Quốc phòng và Bộ Công an đã hạ cánh xuống sân bay quốc tế Maiquetia, bang La Guaira, Venezuela.
(ANTV) - Khởi tố thêm 47 bị can trong đường dây lừa đảo bán kỳ nghỉ du lịch; TP.HCM: Triệt phá đường dây chế tạo, mua bán, tàng trữ trái phép vũ khí quân dụng; Ninh Bình: Bắt 94 đối tượng vi phạm và phạm tội liên quan đến ma túy; Phá đường dây đánh bạc, rửa tiền xuyên quốc gia quy mô cực lớn; Đắk Lắk: Triệt xóa đường dây đánh đề qua mạng - là những tin tức an ninh trật tự nổi bật 24h qua.
(ANTV) - Ngày 29/6, Hà Nội đã công bố quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm. Đây được xem là dấu mốc lịch sử trong quá trình phát triển của Hà Nội. Song, giá trị thực sự sẽ được đo bằng những công trình hình thành, những tuyến giao thông được kết nối và những cơ hội phát triển được hiện thực hóa.
(ANTV) - Hòa cùng không khí sôi động của World Cup 2026, một tiệm bánh thủ công đã thu hút sự chú ý của người hâm mộ khi sáng tạo ra những ổ bánh mì sourdough in chân dung các ngôi sao bóng đá, trong đó nổi bật nhất là hình ảnh của Lionel Messi. Sản phẩm độc đáo nhanh chóng trở thành hiện tượng, được nhiều người tìm mua không chỉ để thưởng thức mà còn để lưu giữ như một món quà kỷ niệm.
(ANTV) - Mawlynnong - ngôi làng nhỏ thuộc bang Meghalaya ở vùng đông bắc Ấn Độ với khoảng 600 cư dân, đã trở thành điểm đến du lịch nổi tiếng trong nhiều năm qua. Ngôi làng thu hút du khách vì cảnh quan sạch sẽ, những con phố không rác thải, thùng rác bằng tre có ở nhiều nơi và lối sống thân thiện với môi trường.
(ANTV) - Một siêu máy tính của Trung Quốc hiện vượt các đối thủ Mỹ để trở thành hệ thống mạnh nhất thế giới. Đây là lần đầu tiên kể từ năm 2017 có một máy tính của Trung Quốc đứng đầu bảng xếp hạng vốn đôi khi được xem là thước đo năng lực công nghệ của một quốc gia.
